토지거래 허가구역이란

부동산 시장에서 요즘 가장 자주 들리는 단어 중 하나가 ‘토지거래허가구역’입니다. 특히 2025년 들어 서울 전역과 경기 일부 지역이 신규 지정된다는 소식이 나오면서, 실수요자는 물론 투자자들도 꽤 긴장하는 분위기예요.
“도대체 어디까지 규제하려는 걸까?” 싶은 분들도 많으실 텐데요.

이번 글에서는 토지거래허가구역이 왜 생긴 건지, 어디까지 적용되는 건지, 실제 거래 시 어떤 점을 주의해야 하는지를 알기 쉽게 풀어봤어요.

① 토지거래허가구역, 다시 한 번 개념 정리

먼저 기본부터 탄탄히 해야 해요.

토지거래허가구역이라 함은,
특정 구역 안에서는 토지나 권리 설정(지상권, 지하권 등) 계약을 체결할 때
사전에 관할 관청의 허가를 받아야만 유효한 거래로 인정하는 제도를 말해요.

이걸 어기면?

• 계약은 무효가 되고
• 등기 이행도 불가능하고
• 심하면 형사처벌(최대 징역 2년 or 벌금) 대상이 될 수도 있어요.

기존에는 주로 토지 거래 중심이었고, 개발 예정지 중심으로 지정되곤 했죠.
하지만 최근엔 범위와 강도가 훨씬 커지고 있어요.

 

② 최근 발표된 2025 대책, 뭘 담고 있나

2025년 10월 15일, 정부는 대대적인 부동산 안정화 대책을 발표했고요.
이 대책이 바로 지금 우리가 관심 가져야 할 핵심 내용이에요.

주요 발표 내용 요약

항목	변경 또는 확대한 내용
규제지역 지정 시점	10월 16일부터 서울 전역 + 경기 12개 지역을 조정대상지역 & 투기과열지구로 지정
토지거래허가구역 효력 개시	10월 20일부터 지정 구역 내에서 거래 시 허가 필요
지정 기간	2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 예정
적용 대상 확대	아파트는 물론, 동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함됨
주택담보대출 제한	15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 대출 4억, 25억 초과 주택은 2억으로 제한
실거주 의무 및 갭투자 규제	허가구역 내 주택 거래 시 2년 실거주 요건 강화, 갭투자 사실상 금지
불법행위 단속 강화	허위 신고, 시세 띄우기, 중개업소 탈세 등 전방위 단속체계 구축

이 발표 하나로 규제 지역이 넓어진 것도 놀랍지만,
거래 방식 전체를 바꾸는 수준의 제약들이 줄줄이 붙은 것이 핵심 변화예요.

③ 어디가 대상이 됐을까? 지정 범위와 현황

우선, 내가 살고 있는 곳이 규제 대상인지 알아야겠죠?

서울시 기준

• 2025년 10월 16일 기준으로,
  서울시 전체 면적 중 약 165.23㎢, 즉 약 27.3%가 이미 토지거래허가구역으로 지정돼 있어요.
  (서울시 면적 대비 비율 기준)
• 하지만 이번 발표로는 서울 전 자치구 전체가 허가구역으로 묶이게 됩니다.
  기존엔 일부 재건축 지역 위주였지만, 이제는 도시 전체가 대상이에요.

경기 및 수도권 주요 지역

• 새로 지정된 경기도 지역은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지, 의왕, 하남 등
• 이 지역들도 10월 20일부터 허가구역으로 거래 규제를 받게 됩니다.

한마디로, 수도권 대부분의 핵심 지역이 규제망 안으로 들어간 셈이죠.

④ 바뀐 적용 대상과 면적 기준

규제가 확대되었다고 해서 무작정 모든 땅이 다 허가 대상이 되는 건 아니에요.
그래도 예전보다 범위가 넓어진 건 사실이고요.

대상 유형 확대

• 과거엔 아파트 위주로 허가구역이 지정됐지만, 이번엔 아파트가 없는 지역이라도 동일 단지에 아파트가 포함돼 있으면
  연립·다세대주택까지 허가 대상이 될 수 있다고 발표됐어요.
• 즉, “아파트 아니니까 괜찮겠지”는 더 이상 유효하지 않을 가능성이 높습니다.

면적 기준 기본 구조

도시지역 내 허가 면적 기준은 대체로 다음과 같아요:

• 주거지역: 60㎡ 초과
• 상업지역: 150㎡ 초과
• 공업지역: 150㎡ 초과
• 녹지지역: 200㎡ 초과

도시지역 밖이면 더 넓은 기준이 적용되는데요:

• 일반 토지: 250㎡
• 농지: 500㎡
• 임야: 1,000㎡

하지만!
허가구역 지정 공고문마다 이 기준이 바뀔 여지가 열려 있고, 이번 발표도 그 가능성을 열어 둔 상태예요.

⑤ 허가 절차와 실거주 요건, 한층 까다로워진다

그냥 허가 받으면 끝이 아니고,
그 허가를 따내기 위해 제출하고 지켜야 할 조건들이 많아지고 있어요.

 

허가 절차 강화

거래를 허가받기 위해서는 보통 다음 절차를 거치게 돼요:

1. 허가 신청서 제출
2. 자금 조달 계획, 거래 목적, 이용 계획 제출
3. 관청 심사 → 허가 또는 불허 통보
4. 조건부 허가 제시 가능
5. 허가증 교부 → 계약 체결 → 등기 이전

그런데 이번 발표에서 강조된 점 중 하나는 심사 기준 강화예요.
허가권자가 검토하는 항목이 더 촘촘해지고, 불허 판단 여지도 커졌다는 얘기가 많아요.

 

실거주 의무 및 제한 사항 강조

허가를 받는다고 해서 자유롭게 임대하거나 재거래할 수 있는 건 아니에요.

• 허가 받은 주택은 2년간 실거주해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많고
• 이를 어기면 허가 취소 또는 이행강제금이 부과될 수 있고
• 기존 주택 보유자는 처분 계획을 제출해야 하는 경우도 있어요.

특히 갭투자는 이제 거의 불가능해진다는 말이 나올 정도로,
“전세 끼고 집 산다” 전략은 허가구역 내에선 통하기 어려워요.

⑥ 허가 없이 거래하면? 처벌 수위랑 실제 리스크

허가 없이 거래할 경우 예전에도 처벌이 있었지만,
이제 단속 압박과 실행력이 더 강해질 가능성이 큽니다.

기존 처벌 구조

• 계약 무효
• 등기 불가
• 최대 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 최대 30% 벌금
• 허위 신청, 속여서 허가 받기 등 부정행위도 처벌 대상
• 허가 조건 위반 시 이행명령 또는 이행강제금

달라진 실행 가능성

• 불법거래, 허위 신고, 가격 띄우기 등에 대한 정부의 단속 의지가 강화됨
• 부동산 감독기구 신설, 중개업소 탈세 조사, 허위거래 조사 등 체계적 감시 체계 구축
• 단순히 규제를 피해보려는 시도는 앞으로는 리스크가 커질 거예요

결국 “몰랐어요/실수했어요”는 면책 사유가 되기 힘든 시대가 오고 있어요.

⑦ 투자자 & 실수요자, 지금 전략은 어떻게 바뀌어야 하나?

규제가 커지면 당연히 전략에도 변화가 필요하죠.
투자자, 실수요자 각각 어떤 점을 염두에 둬야 할지 정리해볼게요.

 

투자자 관점: 제약이 많지만 전략은 있다

위축 요인

• 거래 유동성 감소
• 허가 불허 리스크
• 대출 제한 + 실거주 조건 부과
• 정책 변화 리스크 (지정 해제, 기준 조정 등)

기회 요인

• 규제가 덜한 지역으로 수요 이동 (풍선효과 가능성)
• 입지 강한 지역은 규제에도 강세 유지 가능성
• 규제가 정착되면 가격 안정 기대감 기반 투자자 유입 가능성

실수요자 관점: 규제 안착이 유리할 수도

• 경쟁이 줄면 매수 기회 생길 여지
• 허가 절차 등 번거로움은 있지만, 장기 거주 위주 수요로 전환 가능성
• 다만 규제 불확실성, 공급 지연 등은 변수로 작용할 수 있어요

⑧ 거래 전 반드시 확인할 체크리스트

실제 집이나 땅을 사기 전, 아래 항목들은 꼭 체크하세요. 생명줄 수준이에요.

1. 해당 지역이 허가구역인지 여부
2. 허가 대상 면적 기준 초과 여부
3. 허가 신청서 및 제출 서류 준비 가능 여부
4. 실거주 계획 수립 여부
5. 기존 주택 처분 계획 제출 필요 여부
6. 대출 가능 금액 및 한도 확인
7. 허가 불허 시 플랜 B 마련
8. 정책 변경 가능성 및 공고문 세부조건 숙지
9. 중개사/법률 전문가 자문 병행하기
10. 허가 승인 시 계약 조건 점검 (조건부 허가 여부 등)

이 체크리스트 한 번 살펴보는 것만으로도 불필요한 리스크는 꽤 줄일 수 있어요.

⑨ 정리하며 – 지금은 규제 속 전략 시대

2025년 10월 발표된 강력한 부동산 규제는
“규제를 피해가며 투자한다”는 오래된 방식이 통하지 않는 시대를 알리는 신호예요.

이제는

• 규제 구역 여부
• 면적 기준과 적용 대상
• 허가 절차 및 조건
• 실거주 의무
• 대출 제한

이 모든 걸 엮어서 전략을 세워야 살아남을 수 있습니다.

 

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